Regularização de Imóvel

A regularização de um imóvel tem o objetivo de sanar todas as pendências que a edificação possui, seja com órgãos de cadastros municipais, cartório de registro de imóveis, impostos municipais como IPTU e outros.
Muitas pessoas associam os custos de legalização como gastos desnecessários. Porém, manter um imóvel não regularizado, sem registro ou averbação de ampliações no cartório ou junto ao município, pode gerar multas que custam mais caro do que regularizar o imóvel. Além disso, bloqueia o bem para fins comerciais como aluguel, venda com financiamento e emissão de alvará de funcionamento, em alguns casos de imóveis comerciais.
Imóveis regularizados são mais valorizados e deixam o processo de venda menos burocrático. A regularização é necessária para o imóvel ser vendido com financiamento, além de poder ser utilizado como garantia para outros empréstimos e financiamentos.
Todo caso de regularização precisa ser analisado individualmente para saber quais caminhos de processos tomar, mas em geral, a regularização de um imóvel passa por três instâncias, que são: Prefeitura Municipal, Receita Federal e Cartório de Registro de Imóveis.
Em Farroupilha, a regularização de imóveis é regida pelas Leis nº. 4.166/2015 (Programa Marco Zero da Construção Civil) que tem como objetivo a regularização administrativa de edificações irregulares existentes até o ano de 2015 e pela Lei Municipal nº 4.334/2017 que tem como objetivo a regularização de edificações irregulares iniciadas a partir de 2015.
Cabe salientar que a Lei nº 4.166/2015, que visa a regularização de imóveis construídos irregularmente até 2015, tem sua vigência até 31 de dezembro de 2022.
Cada Prefeitura Municipal tem seu próprio termo de referência sobre que documentos devem ser apresentados para regularizar o imóvel. Em Farroupilha – além dos documentos que comprovem a propriedade da edificação (certidão do registro de imóveis ou escritura de compra e venda) e o projeto arquitetônico com o levantamento de medidas atuais da edificação (as built) com a devida responsabilidade técnica de um profissional habilitado – deve ser apresentado um laudo técnico atestando as condições da edificação, declaração da existência do sistema de tratamento de esgoto cloacal, entre outros documentos. Em caso de imóveis comerciais, industriais e demais situações especificas, podem ser necessários apresentar Alvará de Prevenção Contra Incêndio, Licenciamento Ambiental, Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV, entre outros.
Para edificações irregulares construídas até o ano de 2015, não há necessidade de atender os parâmetros urbanísticos vigentes, como Taxa de Ocupação (TO), Índice de Aproveitamento (IA) e Recuos de Ajardinamento (RA). Entretanto, para construções irregulares construídas após o ano de 2015, e que se enquadrem na Lei nº 4.334/2017, estas necessitam atender todas as disposições legais e urbanísticas aplicáveis aos casos.
Após a análise da documentação e aprovação é necessário realizar o pagamento ou negociação da contrapartida financeira ao Município. Posteriormente, o processo é encaminhado para vistoria de Habite-se, para verificar no local se todas as informações do projeto são verdadeiras. Com a aprovação da vistoria, é emitido a Certidão de Regularização e a Carta de Habitação (Habite-se).
A etapa seguinte é junto à Receita Federal, para emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra, um documento obrigatório para averbação da construção junto ao cartório de registro de imóveis. Para obter esse documento é preciso cadastrar a obra junto à Receita Federal (Cadastro Nacional de Obra – CNO), depois preencher as informações sobre a obra no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero), por meio do qual será realizada a aferição (avaliação) da obra de construção civil, para fins de cálculo das contribuições sociais devidas. Com as informações referentes à execução de obra, da edificação e do proprietário, o sistema apresentará o resultado das contribuições sociais (memória de cálculo) e gerará uma DCTFWeb de Aferição de Obra que vai indicar se é necessário o recolhimento de impostos relativos ao tempo de execução de obra ou não.
Obras com mais de 5 (cinco) anos não estão sujeitas, regra geral, à cobrança das contribuições sociais. É o que chamamos de prazo de decadência, ou decadencial.
Para regularizar uma construção que tenha iniciado ou terminado há mais de 5 (cinco) anos, deve-se seguir as etapas de Cadastro Nacional de Obras (CNO) e de Aferição de Obras pelo Sistema (Sero). O reconhecimento da decadência e o abatimento dos valores são feitos automaticamente pelo sistema.
Após cadastro da obra na CNO, aferição da obra no Sero e geração da DCTFWeb de Aferição, para recolhimento de possíveis tributos ou isenção devido ao período decadente, é emitida a CND e segue-se para a última etapa.
Com a CND em mãos mais a Certidão de Regularização do imóvel (entregue junto da Carta de Habitação em Farroupilha), pode-se solicitar ao cartório de registro de imóveis a averbação da construção, que passa estar definitivamente regularizada.
O prazo para conclusão de todo o processo de regularização pode levar de dois a seis meses, em média. Depende sempre das condições da edificação, se há irregularidades fiscais ou de construção. Mas independente disso é importante que o proprietário esteja amparado por profissionais habilitados e competentes para indicar quais os caminhos mais corretos e efetivos para que a regularização aconteça no melhor prazo possível.
Por isso, se você tem um imóvel que precisa ser regularizado, procure um arquiteto ou engenheiro de sua confiança para orientá-lo.

Gobbato Engenharia
Atuando há cinco anos no mercado, a Gobbato Engenharia é especializada em projetos, execução de obras, laudos e perícias técnicas, segurança do trabalho e regularizações, além de diversos outros serviços da engenharia.
A empresa atende clientes na área privada e pública e à frente dela está o engenheiro civil e de segurança do trabalho Alex Gobbato.
Gobbato é graduado em Engenharia Civil e pós-graduado em Engenharia e Segurança do Trabalho ambos pela UNISINOS e é mestrando pelo Programa De Pós-Graduação Em Engenharia Civil (PPGEC) da UFRGS, além de ser presidente da AFEA, Associação Farroupilhense de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos.